КОНТАКТЫ

г. Владивосток, ул. Алеутская,
д. 45а,  каб. 318
Телефон: 241-20-01
E-mail: ombudsman@primorsky.ru


ПРЕСС-СЛУЖБА

Алена Пыко
Телефон: 241-18-58
pyko_aa@primorsky.ru

Попадает ли под залог незарегистрированное имущество?

Если земельный участок в ипотеке, под залог подпадают все постройки, возведённые залогодателем. Однако, если залогодатель тянет с завершением постройки или с регистрацией прав на неё, кредитору уже сложно признать ипотеку и получить статус залогового при банкротстве должника. Многие суды размышляют следующим образом: если нет регистрации, то и нет залога. Райффайзенбанк недавно получил такой отказ и обжаловал решение суда в ВС, который посмотрел на ситуацию иначе. 

В соответствии с п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке - при ипотеке участка (или права его аренды) право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на этой земле и принадлежат залогодателю. Однако возникает вопрос, действует ли это правило в случаях, когда у залогодателя ещё не возникло право собственности на заложенное имущество, ведь объект всё ещё не зарегистрирован в ЕГРН?

Ответ на данный вопрос нашли суды, разбираясь в деле банкрота ООО «Автогарант» и его кредитора "Райффайзенбанка".

Земельный участок площадью 4269 кв.м, принадлежавший «Автогаранта»,  находился в залоге у «Рафайзенбанка», на нём располагалось несколько нежилых зданий и недостроенная гостиница, которая не зарегистрирована в ЕГРП и не введена в эксплуатацию. ООО «Автогарант» инициировало процедуру банкротства и «Райфайзенбанк» через Арбитражный суд Волгоградской области, и 12-й Арбитражный апелляционный суд включил свои требования на сумму 55,6 млн руб. в реестр должника.
Две инстанции исходили из того, что недострой расположен на участке, который находится в залоге у банка.

Однако указанные решения обжаловал другой кредитор «Автогаранта», указавший на то, что гостиница не введена в эксплуатацию, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРП, что противоречит статье 131 Гражданского кодекса РФ, в которой сказано о том, что право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации. Арбитражный Суд Поволжского округа (АС ПО) согласился с данными доводами и отменил решения нижестоящих инстанций. 

"Райффайзенбанк" подал жалобу в Верховный суд, который разделил его точку зрения. Действительно, гостиницу начали строить после заключения договора об ипотеке и не зарегистрировали, то есть формально не ввели ее в оборот. Тем не менее, само по себе это не является препятствием для залогового кредитора.

ВС указал на то, что он может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т. п.).

Чтобы залогодатель не затягивал с госрегистрацией, экономколлегия ВС предложила использовать аналогичную норму, которая регулирует долевое строительство, а именно ч. 5 ст. 13 ФЗ об участии в долевом строительстве. Согласно ей, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на «незавершенку», чтобы на нее можно было обратить взыскание по залогу. А если он от этого уклоняется – внести в запись в госреестр недвижимости можно по решению суда. С такими выводами коллегия ВС отменила постановление АС ПО и оставила в силе акты первой и второй инстанций, признавшие ипотеку недостроенной гостиницы.

Таким образом, отсутствие регистрации прав на имущество, являющееся объектом залога, не лишает права залогодержателя обратить взыскание на это имущество.

Информация подготовлена ООО " Юридическая фирма "Верум".



Возврат к списку

Наверх